⑴保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用**為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價；⑵轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用**為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價；⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用**為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；⑷重新利用前提：認為拆除現有建筑物再予以利用**為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；3、替代原則遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。收益法：主要用于投資性房地產，通過分析其未來現金流（如租金收入）來評估價值。六合區常規房地產評估平臺

（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是由原來的**房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與****還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過**關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置***房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。鼓樓區貿易房地產評估便捷稅務評估：在征收房地產稅時需要進行評估，以確定稅基。

4.房地產***價值評估；5.房地產保險估價；6.房地產課稅估價；7.征地和房屋征收拆遷補償估價；8.房地產分割、合并估價；9.房地產糾紛估價；10.房地產拍賣底價評估；11.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；12其他目的的房地產估價。房地產估價應遵循下列原則：1、合法原則遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2、比較高比較好使用原則遵循比較高比較好使用原則，應以估價對象的比較高比較好使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據比較高比較好使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

房地產評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價格只要雙方協商確定，房地產管理部門就會據此登記過戶，只要以下幾種情形發生時需要評估:雙方要求交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。評估結果通常會以評估報告的形式呈現，報告中會詳細說明評估的依據、方法和結論。

房產糾紛例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。通過預測房地產未來的凈收益，并選用適當的資本化率將其轉化為當前價值。棲霞區本地房地產評估優勢

謹慎原則：評估過程中應充分考慮各種風險因素，確保評估結果的合理性。六合區常規房地產評估平臺

1．建筑安裝工程造價（簡稱工程造價），一律按房屋評估時前一年執行建筑安裝工程費用定額以及有關規定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業取費標準的確定，省轄市按地市級企業取費，縣或縣級市按縣市級企業取費；材料價格的調整系數，一律按當年當地**規定的材料價格調整系數及規定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。2．室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。3．土地征用費，系指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。六合區常規房地產評估平臺

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